Az ingatlan eladás utáni adózás akkor kerül előtérbe, amikor valaki eladja a lakását, házát. A személyi jövedelemadó mértéke 15 %, amit akkor kell megfizetni, ha valaki többért adja el a házat, mint amennyiért megvásárolta. Az ingatlan eladás utáni adózás rejthet magában buktatókat, amikre sokan nem figyelnek. Például az előbb már említett SZJA-t, ami alól természetesen mentesülni is lehet. Azonban, ha valaki vesz egy drágább lakást és még drágábban tovább fogja adja 5 éven belül, akkor számítania kell arra, hogy az adóalapra felszámolják a fizetendő 15 % adót.
Az adóalapot az eladási ár – vétel ár – elszámolható költségek. Ha ezeket mind levonja, akkor megkapja az adóalapot. Azonban hangsúlyoznunk kell, hogy 5 év után már nem köteles senki személyi jövedelemadót fizetni. Tehát az évek múlásával párhuzamosan csökken a fizetendő jövedelem adóköteles része is. Egy példán keresztül is megmutatjuk, hogy nagyjából miként kell kiszámolni a költségeket. Tegyük fel, hogy 12 millió Forintért tudta eladni az ingatlant, amit 1 éve 10 millió Forintért megvásárolt. Az egyéb levonható költségei 500 ezer Forintra rúgnak, így az adóalap 1,5 milli Forint lesz. Ennek kell még a 15 %-át vennie, amit ki kell fizetnie, mivel 5 éven belül szeretné eladni.
Mire kell odafigyelni az ingatlan eladás utáni adózás folyamatánál?
Ha túlságosan alacsony árat jelöltek meg az adásvételi szerződésben, hogy a szerződésen kívül a vételár egy része az eladóhoz kerüljön, akkor a NAV-nak ez feltűnő lesz. Egyetlen adásvételnél sem lehet kihagyni az állami szerveket, hiszen mindennek legálisnak kell lennie, különben a csalók vaskos büntetésre számíthatnak. A csalásnál ugyanis előfordulhat, hogy a NAV hivatalból kijelöl egy értékbecslőt, aki kideríti a valódi, reális vételárat és azután kiszámolja a fizetendő illeték, adó mértékét.
Nagyon fontos, hogy az ingatlan eladásból származó jövedelemről szóló adásvételi szerződést a földhivatali benyújtástól számított év május 20-ig kell beírni az SZJA-bevallásban. Amennyiben valaki rendelkezik Ügyfélkapu +-al, akkor elég csak a NAV által készített bevallási tervezetet kiegészítenie, beírni a hiányzó adatokat, majd leadni. Ha Ön nem vállalkozó, akkor az SZJA-bevallásban nyilatkozhat úgy, hogy az 500 ezer Forintot meg nem haladó részre, 1 évre lebontva, részletekben teljesíti a fizetési kötelezettségét.
Sok mindent le lehet vonni az adóalapból?
Lényegében igen, amik ráadásul segítenek csökkenteni az adóalapot, hiszen ezáltal kevesebb illetéket kell fizetnie. Nagyon sokszor horribilisnek tűnhet első látásra az adóalap, azonban a következőkkel lehet csökkenteni a végösszeget. Az első az ügyvédi díj, aminél nagyon oda kell figyelni a számlára. A következő tételek az átruházással kapcsolatos költségek. Idetartozik például a vagyonszerzési illeték, a tulajdoni lap lekérdezésének díja, valamint az ingatlanközvetítő díja. Ezen kívül, az értéknövelő beruházások is adóalap csökkentő tételeknek minősülnek, amik vonatkozhatnak a fűtés korszerűsítésre. Ezeknek mindenképpen az eladást megelőző 24 hónapban kell megtörténniük és nem haladhatják meg a vételár 5 %-át.
Mit kell tudni a jó ingatlanosról?
Egy jó ingatlanos, akiben megbízhat az eladó, több ismérv alapján deríthető fel. Egyrészt nem hívja fel az ügyfelet indokolatlanul késői órán. Másrészt nem tesz fel dupla hirdetéseket, hiszen az érdeke az, hogy minél megbízhatóbb lehessen az ügyfelek szemében. Sokan azt képzelik, hogy az ingatlanosok milyen sok pénzt keresnek, közben pedig ez egyáltalán nem fedi a valóságot. Manapság bárkiből lehet ingatlanos, hiszen nem szükséges hozzá végzettség.
Azonban mindenképpen oda kell figyelni a szavahihetőségre és a megbízhatóságra. A profi ingatlanosok „hideghívnak”, vagyis csak akkor keresik fel az ügyfeleket, amikor valóban fontos ügy miatt kell egyeztetniük. Egy használt lakóingatlant eladni bizony nem olyan egyszerű, hiszen mindenben meg kell találni a jót és a szépet. Vannak olyan trükkök, amik elég dühítőek és mégis nagyon sok csaló él velük.
Mik a rossz ingatlanosok trükkjei, amikkel megvezetik az ügyfeleket?
Először is vevőnek szokták kiadni magukat a telefonban, majd a helyszínen közlik a leendő ügyféllel, hogy ők tulajdonképpen ingatlanközvetítők. Ugyanis, ha a telefonban azt mondják, hogy ingatlanosok, akkor az eladó azonnal elhajtja őket. Így viszont a folytatás sem lesz jobb, hiszen a kapcsolatot hazugsággal kezdik. Amikor azt mondják az ingatlanközvetítők, illetve a csalók, hogy van vevőnk és közben még sincs, az megint egyfajta bizalmatlanságot vált ki az ügyfelekből.
Egy jó és megbízható ingatlanos kolléga nem fogja átverni az eladót. Nagyon sok eladó ugyanis arra vár, hogy minél nagyobb összeget ígérjenek a vevők az ingatlanért. Ezzel pedig egyfajta castingot indít az érdeklődők kiválasztásához. Amennyiben régóta azon gondolkozik, hogy megválik a szeretett házától vagy lakásától és megbízható ingatlanközvetítőt keres, akkor mindenképpen válassza Mlinarik Mártont! Ő több éve van a szakmában és sikert sikerre halmozott.